Depuis le 1er septembre 2026, votre agence, comme toute entreprise assujettie à la TVA, doit pouvoir recevoir ses factures fournisseurs au format électronique, par une plateforme agréée. Si elle est une PME, elle devra émettre ses propres factures (vos honoraires) au format électronique et transmettre ses données de vente (e-reporting) au plus tard le 1er septembre 2027. Les appels de fonds de copropriété ne sont pas des factures : ils restent hors du champ de la réforme.
L’essentiel
- Depuis le 1er septembre 2026, toute entreprise assujettie à la TVA doit pouvoir recevoir ses factures électroniques par une plateforme agréée.
- Une agence PME émettra ses factures au format électronique et transmettra ses données (e-reporting) au plus tard le 1er septembre 2027.
- Les appels de fonds de copropriété ne sont pas des factures : ils restent hors du champ de la réforme.
- Les factures reçues pour vos mandants doivent rester libellées à leur nom, pas à celui de l’agence.
- Faites trancher le statut TVA de chaque syndicat par votre expert-comptable.
Pour une agence de gestion ou un syndic, la réforme pose trois questions : vos propres factures, celles de vos mandants, et les documents qui ressemblent à des factures sans en être (appels de fonds, comptes rendus, avis d'échéance).
Ce guide part des questions que l'on entend dans les agences, puis les sépare une à une, source officielle à l'appui.
01Ce que la réforme change, au quotidien
Elle arrive par de petites questions. Un fournisseur demande votre plateforme. Une gestionnaire s'inquiète pour ses appels de fonds. L'ascenseur est facturé à l'agence au lieu du syndicat.
02Le calendrier officiel, en une ligne par échéance
La DGFiP résume le calendrier dans sa foire aux questions « Tout savoir sur la facturation électronique » (impots.gouv.fr) :
| Échéance | Qui | Obligation |
|---|---|---|
| 1er septembre 2026 | Toutes les entreprises assujetties à la TVA établies en France, quelle que soit leur taille | Recevoir les factures électroniques, donc avoir choisi une plateforme agréée de réception |
| 1er septembre 2026 | Grandes entreprises et entreprises de taille intermédiaire (ETI) | Émettre leurs factures au format électronique et transmettre leurs données (e-reporting) |
| 1er septembre 2027 | PME, TPE et micro-entreprises | Émettre leurs factures au format électronique et transmettre leurs données (e-reporting) |
La plupart des agences et des syndics sont des PME : moins de 250 personnes, et un chiffre d'affaires d'au plus 50 millions d'euros ou un total de bilan d'au plus 43 millions (loi n° 2008-776, art. 51, à laquelle renvoie la DGFiP). La taille s'apprécie au 1er janvier 2025, par numéro SIREN.
Le texte de base est l'article 289 bis du code général des impôts (Légifrance, vérifié le 20/10/2026) : « L'émission, la transmission et la réception des factures électroniques s'effectuent en recourant à une plateforme agréée. »
Légifrance l'indique abrogé au 1er janvier 2027 par l'ordonnance n° 2025-1247, ses dispositions étant « maintenues en vigueur » jusqu'à leur reprise par les mesures réglementaires du code des impositions sur les biens et services : le numéro changera, l'obligation non.
03Facture électronique, e-reporting : les deux mots à ne pas confondre
- La facture électronique concerne les opérations entre deux entreprises assujetties établies en France : elle passe de la plateforme du fournisseur à celle du client. Ce n'est pas un PDF envoyé par e-mail : ses données sont « transmises en format structuré ».
- Le e-reporting concerne les opérations avec des non-assujettis, d'abord les particuliers : vous transmettez à l'administration, par votre plateforme, « les données cumulées par jour » (impots.gouv.fr).
S'y ajoute un e-reporting de paiement pour les prestations dont la TVA est exigible à l'encaissement, à une fréquence qui dépend de votre régime de TVA (tableau de la DGFiP).
04Les honoraires de l'agence
Ce qui change dépend de qui est votre client :
- Le client particulier (propriétaire, ou locataire pour les honoraires de location) relève du e-reporting : vous lui remettez vos documents comme aujourd'hui. Avec des clients particuliers et entreprises, « Vous êtes concerné par les deux dispositifs » (impots.gouv.fr).
- Le propriétaire ou le locataire assujetti (une société, par exemple) reçoit une facture électronique, par sa plateforme.
- Le syndicat des copropriétaires : tout dépend de son statut au regard de la TVA (section suivante).
Chez Hokto, les honoraires sont une écriture de la comptabilité de vos mandants, calculée mandat par mandat avant d'apparaître sur le compte rendu.
05Les appels de fonds et le syndicat des copropriétaires
Le gouvernement a répondu à la question n° 07434 du sénateur Claude Raynal, au JO Sénat du 23/04/2026 (senat.fr, consultée le 20/10/2026) : « En pratique, les appels de fonds ou appels de charges ne sont pas des factures selon le droit fiscal et sont donc hors du champ d'application de la facturation électronique. Il n'y a donc aucune obligation nouvelle attachée à ce type de document. »
Vos appels de fonds et décomptes de charges ne changent donc pas. La même réponse annonce un chapitre consacré aux syndicats dans la norme AFNOR XP Z12-014 : surveillez sa publication.
Le syndicat est-il assujetti à la TVA ? Aucune page officielle de la réforme consultée le 20/10/2026 ne le traite expressément ; la DGFiP vise toute personne qui réalise « une activité économique indépendante à titre habituel » (impots.gouv.fr). Faites trancher la question par votre expert-comptable, copropriété par copropriété.
06Les factures fournisseurs reçues pour le compte des mandants
La FAQ « J'approfondis » de la DGFiP (question 2.1, version du 01/09/2026) prévoit ce cas : « la facture du fournisseur est libellée au nom de l'acheteur (le vôtre) mais est adressée à votre prestataire ».
| Mandant | Ce que reçoit l'agence | Qui transmet quoi |
|---|---|---|
| Propriétaire particulier (non assujetti) | La facture de l'artisan, comme aujourd'hui (PDF ou papier) | L'artisan fait son e-reporting ; rien de nouveau pour l'agence |
| Propriétaire assujetti (société, bailleur commercial) | Une facture électronique au nom du propriétaire, adressée à l'agence par le bloc « adressé à » | La plateforme du fournisseur vers celle du propriétaire, qui y accède « au même titre que » l'agence |
| Syndicat de copropriétaires non assujetti | La facture du fournisseur, comme aujourd'hui | Le fournisseur fait son e-reporting |
| Syndicat assujetti (à faire confirmer, voir plus haut) | Une facture électronique au nom du syndicat | Par la plateforme de réception du syndicat, avec l'agence comme destinataire |
Chez Hokto, c'est la base de la comptabilité de vos copropriétés : chaque facture fournisseur est enregistrée au nom de la copropriété, avec sa pièce, dans une file « à ventiler ».
07Les baux commerciaux soumis à la TVA
L'article 289 bis vise les factures « lorsque l'émetteur de la facture et son destinataire sont des assujettis qui sont établis ou ont leur domicile ou leur résidence habituelle en France ».
Les loyers d'un bailleur assujetti y entrent, à la date d'émission du bailleur, et « la facture est transmise par la plateforme de l'émetteur » (FAQ « J'approfondis », question 2.2) : recensez vos bailleurs assujettis et leur plateforme.
08Les plateformes agréées et l'annuaire
Une plateforme agréée est « un opérateur de dématérialisation immatriculé par l'État » (liste des plateformes agréées, modifiée le 13/10/2026). Un annuaire central indique la plateforme de chaque destinataire : sans plateforme choisie, vos fournisseurs ne vous trouvent pas.
09Sanctions et période de démarrage
Selon le guide pratique de démarrage de la DGFiP (juillet 2026), pendant la phase de démarrage, « il n'y aura pas d'application des sanctions aux entreprises rencontrant des difficultés dans la mise en œuvre de la réforme mais qui sont engagées dans une trajectoire sérieuse de mise en conformité ».
Ce n'est « ni un report ni une suspension de l'obligation ». Les montants prévus (FAQ « J'approfondis », questions 2.4 et 2.5) :
| Manquement | Sanction prévue |
|---|---|
| Facture non émise au format électronique | 50 € par facture, plafonnés à 15 000 € par année civile ; la première infraction n'est pas sanctionnée si elle est réparée spontanément ou dans les trente jours suivant une demande de l'administration |
| Aucune plateforme de réception choisie au 1er septembre 2026 | 500 €, trois mois après une mise en demeure de l'administration ; puis 1 000 € par nouvelle période de trois mois sans régularisation |
| Données de e-reporting non transmises | 500 € par transmission, plafonnés à 15 000 € par année civile (CGI, art. 1788 D) |
10Ce que votre logiciel de gestion doit préparer
Ce que la plateforme transporte sort de votre logiciel. À exiger en démonstration :
| Ce qu'il faut exiger | La question à poser |
|---|---|
| Chaque facture fournisseur rattachée à son mandant, avec sa pièce | « Au nom de qui une facture reçue est-elle enregistrée ? » |
| Le numéro et la date de la facture sur chaque dépense d'un mandant | « Comment retrouvez-vous la facture d'origine d'une dépense contestée ? » |
| Des honoraires comptabilisés, mandat par mandat, pas seulement affichés | « Mes honoraires sont-ils une écriture, ou une ligne de mise en page ? » |
| Particuliers et assujettis distingués, avec leur numéro SIREN | « Comment l'outil sait-il qu'un propriétaire est assujetti ? » |
| Un export au format du fichier des écritures comptables | « Mon expert-comptable peut-il reprendre mes écritures sans ressaisie ? » |
| Une réponse claire sur la plateforme : ce que fait l'outil, ce qui passe par la vôtre | « Qu'est-ce qui part de votre outil vers ma plateforme ? » |
11Ce qu'il faut préparer, dans l'ordre
- Choisir la plateforme de réception de l'agence et vérifier son inscription à l'annuaire.
- Établir votre catégorie (PME ou non), par numéro SIREN.
- Classer vos clients d'honoraires et récupérer le SIREN de chaque client assujetti.
- Faire trancher le statut TVA de chaque syndicat.
- Recenser les bailleurs assujettis et leur plateforme.
- Demander aux fournisseurs de facturer au nom du mandant.
- Demander par écrit à votre éditeur ce qui part de son outil vers votre plateforme.
Sources vérifiées le 20/10/2026 : impots.gouv.fr (pages « Je passe à la facturation électronique », « J'approfondis mes connaissances sur la réforme », « Je consulte la liste des plateformes agréées », « Je n'émets pas de facture, ou je facture sans TVA », « Mes clients sont à la fois des entreprises et des particuliers » ; guide pratique de démarrage, FAQ « Tout savoir » et « J'approfondis », tableau des fréquences du e-reporting) ; code général des impôts, art. 289 bis (Légifrance) ; question écrite n° 07434 et réponse ministérielle, JO Sénat du 23/04/2026 (senat.fr).
Ce guide donne une méthode de travail ; il ne remplace pas l'avis de votre expert-comptable ou de votre conseil sur votre situation, en particulier sur le statut TVA de chaque syndicat.